不同房屋類型有甚麼分別？購買保險時有甚麼影響？

雖然它們都是常見的住宅類型，但在建築形式、物業擁有權及管理方式上，其實存在不少分別。

而這些分別亦會直接影響購買家居保險（Home Insurance）時的選擇。不同物業類型可能需要購買不同的保險產品，業主及住戶需要承擔的責任亦有所不同。

例如，同樣是一間 Townhouse，有些業主需要購買 Condo Insurance，有些則需要購買一般 Homeowners Insurance。

究竟這些物業類型有甚麼分別？購買保險時又應該注意甚麼？

1. Condo（Condominium）

Condo 是加拿大常見的住宅物業形式之一。一般而言，Condo 涉及物業的擁有權及產權結構，而不單純是指某一種建築形式。

在 BC，Condo 通常屬於 Strata Property。業主直接擁有自己的 Strata Lot，同時亦按照相關的 Strata Plan 及 Unit Entitlement，與其他業主共同擁有及分擔公共部分及相關責任。

常見的 Condo 住宅包括 High-rise Condominium 和 Low-rise Condominium。

這裡亦需要釐清 Condo 和 Apartment 的分別。

Apartment 主要描述住宅的建築形式，而 Condo 則涉及物業的擁有權及產權結構。

Apartment 通常是指位於多戶住宅大廈內的獨立住宅單位，而 Condo 則可以是指這些單位的產權形式。

例如，同樣是一幢高層住宅大廈：

• 如果個別單位由不同業主持有，並由 Strata Corporation 管理，便通常屬於 Condo Apartment。
• 如果整幢大廈由同一業主或物業公司持有，再將個別單位出租，便通常屬於 Rental Apartment。

在日常生活中，人們有時會將 Condo 泛指住宅公寓，但從物業擁有權及保險角度而言，兩者仍然需要作出區分。

這類 Strata Property 通常由 Strata Corporation 負責管理公共地方，並安排大廈保險（Strata Insurance）。

例如，大廈的外牆、屋頂、走廊、電梯及其他公共設施，通常會由 Strata Corporation 負責管理及安排相關保險。

不過，Strata Insurance 並不代表業主個人已經擁有完整的家居保障。

購買保險時需要注意甚麼？

如果你是 Condo 業主，通常需要購買專為 Strata 業主設計的 Condo Insurance。

個人保單主要負責保障業主自身的財物及個人責任，例如：

• Personal Property： 家具、衣物、電器及其他個人物品。
• Personal Liability： 因意外導致第三者身體受傷或財物損失，而需要承擔的法律責任。
• Additional Living Expenses： 因受保事故導致單位暫時無法居住時，額外產生的住宿及生活費用。
• Improvements and Betterments： 業主對單位所作出的裝修及升級部分。
• Condo Deductible Coverage： 在符合保單條款及相關責任條件下，保障業主可能需要承擔的 Strata Insurance 自負額。

其中，Condo Deductible Coverage 是 Condo 業主特別需要留意的保障之一。

例如，如果單位內的洗衣機喉管突然爆裂，導致自己單位及其他單位出現水損，Strata Corporation 可能會根據相關法律及 Strata Bylaws，向相關業主追討大廈保險的自負額。

因此，購買 Condo Insurance 時，除了考慮個人物品及第三者責任保障，亦應該了解 Strata Insurance 的各項 Deductible，特別是 Water Damage、Sewer Backup 及 Earthquake Deductible。

2. Townhouse（排屋）

Townhouse 通常是指多個住宅單位並排相連的住宅形式，各單位一般有獨立出入口，並可能設有私人車道、露台或小型庭院。

與 Condo Apartment 相比，Townhouse 通常有更多獨立的住宅空間，部分甚至設有多層樓層。

不過，Townhouse 的擁有權及管理方式並不一定相同。

在 BC，Townhouse 可以屬於 Strata Property，亦可以是 Freehold Property。

Strata Townhouse

這類 Townhouse 由不同業主持有個別單位，並由 Strata Corporation 管理及安排相關保險。

即使每個單位都有獨立出入口及私人庭院，亦不代表業主需要自行負責整個建築物的保險。

實際責任仍要視乎 Strata Plan、相關文件及保險安排。

Freehold Townhouse

這類 Townhouse 通常由業主持有整個物業及其土地，並自行負責住宅建築物及相關設施的維修和保養。

由於沒有一般 Strata Corporation 為住宅建築物安排共同的 Strata Insurance，業主通常需要自行購買 Homeowners Insurance，保障整個住宅建築物及個人物品。

Bareland Strata Townhouse

另外，有些 Townhouse 雖然由業主獨立持有住宅建築物，但土地及公共設施仍然屬於 Strata 管理範圍。這類物業可能涉及 Bare Land Strata。

在 Bareland Strata 下，個別住宅建築物通常不包括在 Strata Corporation 的物業保險內，業主需要自行安排建築物保險。

購買保險時需要注意甚麼？

如果是 Strata Townhouse，業主通常需要購買 Condo Insurance，保障個人物品、個人責任、裝修升級部分，以及可能需要承擔的 Strata Insurance Deductible。

如果是 Freehold Townhouse，則通常需要購買一般 Homeowners Insurance，保障範圍包括：

• Dwelling： 住宅建築物本身。
• Detached Private Structures： 符合保單定義的獨立附屬建築，例如車庫或工具房。
• Personal Property： 家具、電器及其他個人物品。
• Personal Liability： 個人第三者責任。
• Additional Living Expenses： 因受保事故而無法居住時的額外生活費用。

如果是 Bareland Strata Townhouse，則需要確認 Strata Insurance 是否涵蓋個別住宅建築物，以及是否需要額外的 Bare Land Strata Endorsement 或其他保障安排。

3. House（獨立屋）

House 通常是指獨立建造的住宅，與其他住宅建築物分開，並通常附有自己的土地。

在一般 Freehold House 的情況下，屋主直接擁有住宅建築物及土地，並自行負責物業的維修、保養及相關風險。

例如：

• Detached House：獨立屋。
• Single-Family Home：單戶住宅。
• 部分 Duplex 或 Multi-Unit Residential Properties：視乎實際產權結構及用途。

購買保險時需要注意甚麼？

如果你擁有一般 Freehold House，通常需要購買 Homeowners Insurance。

與 Condo Insurance 不同，Homeowners Insurance 通常需要保障整幢住宅建築物，而不只是單位內的個人物品。

常見保障包括：

• Dwelling： 住宅建築物本身，包括符合保單定義的固定結構。
• Detached Private Structures： 獨立車庫、工具房或其他符合保單定義的附屬建築。
• Personal Property： 家具、電器、衣物及其他個人物品。
• Personal Liability： 個人第三者責任。
• Additional Living Expenses： 因受保事故導致住宅暫時無法居住時的額外住宿及生活費用。

另外，購買獨立屋保險時，亦需要特別留意 Dwelling Coverage Limit 是否足以應付住宅重建成本（Rebuilding Cost）。

需要注意的是，住宅的市場價值（Market Value）並不等於重建成本。保險公司一般會根據建築面積、建築材料、裝修水平及其他物業資料評估重建成本，而不是單純按照物業的市場售價決定保障額。

不過，並不是所有外觀看起來像獨立屋的物業都屬於 Freehold。有些獨立屋亦可能屬於 Strata Property，因此投保前仍然需要確認實際產權結構。

4. Duplex（複式房屋）

Duplex 是指一幢建築物內有兩個獨立住宅單位，通常左右相連，各自設有獨立出入口。不過，並不是所有 Duplex 都有相同的產權及管理架構，主要可以分為 Stratified Duplex 和 Non-Stratified Duplex 兩種。

1. Stratified Duplex

Stratified Duplex 是指以 Strata 形式持有的 Duplex。兩個單位各自擁有獨立產權，並共同組成一個 Strata Corporation。

在這種情況下，通常需要由兩邊業主共同承擔 Strata Corporation 的保險費用，夾份購買 Strata Insurance，為整個建築物及相關公共部分提供保障。

因此，個別業主一般需要另外購買 Condo Insurance，以保障個人物品、個人責任、額外居住開支、室內改善項目，以及在符合保單條款的情況下，因 Strata Deductible Assessment 而產生的責任。

2. Non-Stratified Duplex

Non-Stratified Duplex 則沒有成立 Strata Corporation，兩個住宅單位之間亦沒有 Strata 架構。

這類物業的保險安排通常與一般獨立屋相似，業主需要按實際產權及物業安排，考慮購買 Homeowners Insurance，保障建築物、個人物品、個人責任及額外居住開支等。

不過，實際應該如何投保，仍需要視乎物業的法律產權、業主之間的安排，以及保險公司的承保要求而定。

因此，購買 Duplex 物業時，不能單憑建築物外觀判斷應該購買 Condo Insurance 還是 Homeowners Insurance。最重要是先確認物業是否屬於 Strata Property、有沒有 Strata Corporation，以及建築物是否已有 Strata Insurance。

5. Co-operative Housing & Company Share Apartment

Co-operative Housing（Co-op）和 Company Share Apartment 都是以股份形式取得住宅居住權的物業安排。

與一般 Condo 不同，住戶通常並不是直接擁有某個住宅單位的產權，而是透過持有合作社或公司的股份，取得居住指定單位的權利。

不過，兩者的法律架構及股份持有方式並不完全相同，因此個人保險的安排亦可能有所不同。

Co-operative Housing（Co-op）

Co-op 是一種以合作社形式持有及管理的住宅物業。

住戶通常需要透過股份或會員安排，取得指定住宅單位的居住權。股份的持有方式可能有所不同，而這亦會影響住戶應該購買哪一種個人保險。

一般可以分為兩種情況：

Lease the Share

在這種安排下，住戶並非自行持有相關股份，而是透過租用股份或相關安排取得單位的居住權。

由於住戶的居住安排較接近租客，通常會考慮購買 Tenant Insurance，保障個人物品、個人責任及額外生活費用。

Own the Share

在這種安排下，住戶自行持有 Co-op 的股份，並透過股份取得指定單位的居住權。

根據部分保險公司的承保安排，這類住戶通常可以按照 Condo Insurance 的方式購買個人保險，保障個人物品、個人責任、額外生活費用，以及適用的其他保障。

購買保險時需要注意甚麼？

即使是 Own the Share 的 Co-op，亦不代表其產權及責任安排與一般 Condo 完全相同。

投保前應確認合作社的 Master Insurance Policy 涵蓋哪些部分，以及住戶是否需要承擔任何建築物損失或保險自負額方面的責任。

因此，購買保險前應先向 Co-op 管理方確認股份持有方式，再向保險公司說明實際安排，確保選擇的保單適用於該物業。

Company Share Apartment

Company Share Apartment 亦是一種以股份形式持有的住宅物業。

在這種安排下，一間公司持有整幢住宅大廈，而住戶透過購買公司的股份，取得居住某個指定單位的權利。

換句話說，住戶持有的是公司的股份，而不是直接擁有該住宅單位的產權。

這種形式與一般 Condo 不同，因為 Condo 業主通常直接擁有個別單位的 Strata Lot；Company Share Apartment 的住戶則是公司的股東，並按照公司的章程及相關協議取得單位的居住權。

購買保險時需要注意甚麼？

Company Share Apartment 的保險安排需要視乎公司的法律結構、物業持有方式，以及公司本身的 Master Insurance Policy。

一般而言，公司可能負責安排整幢大廈的建築物保險，而股東則需要自行安排個人財物及個人責任保障。

不過，與一般 Condo 不同，股東未必需要或適合直接購買標準 Condo Insurance。

部分保險公司可能會提供適用於 Shareholder 的個人住宅保險，但投保前必須向保險公司清楚說明物業屬於 Company Share Apartment，並確認保單是否適用於這種產權結構。

此外，亦應了解公司 Master Policy 的保障範圍、Deductible，以及股東是否需要根據公司章程或相關協議承擔任何額外責任。

6. 不同物業類型在保險上的主要分別

不同住宅物業的外觀可能相似，但由於產權結構、管理方式，以及建築物保險的安排不同，業主或住戶需要購買的個人住宅保險亦可能有所分別。

以下整理幾種常見物業類型及其一般保險安排：

物業類型	一般個人保險安排	主要注意事項
Condo / Apartment	Condo Insurance	Strata Corporation 通常會安排 Strata Insurance，業主需要另外保障個人物品、個人責任、額外生活費用及適用的 Strata Deductible Assessment。
Stratified Duplex	Condo Insurance + Strata Insurance (與另一邊業主共同購買)	兩邊業主通常需要共同承擔 Strata Insurance 的費用，並確認各自需要承擔的保障及責任。
Non-Stratified Duplex	Homeowners Insurance（視乎實際安排）	沒有 Strata Corporation，保險安排通常與一般獨立屋相似，但需要確認建築物的產權及業主之間的責任安排。
Stratified Townhouse	Condo Insurance	需要了解 Strata Insurance 涵蓋哪些建築部分，以及業主需要自行保障的範圍。
Freehold Townhouse	Homeowners Insurance	業主通常需要自行安排建築物及個人財物等保障。
House	Homeowners Insurance	一般由業主自行安排建築物、個人物品、個人責任及額外居住開支等保障。
Co-op – Lease the Share	Tenant Insurance（視乎保險公司要求）	住戶的居住安排較接近租客，需要確認合作社的 Master Insurance Policy 及個人保險要求。
Co-op – Own the Share	Condo Insurance（視乎保險公司承保安排）	需要確認股份持有方式、合作社的 Master Policy，以及住戶是否需要承擔建築物損失或保險自負額方面的責任。
Company Share Apartment	需按實際架構確認	住戶持有公司股份而非直接擁有單位產權，不能直接假設標準 Condo Insurance 一定適用。

7. 購買保險前，應該先確認甚麼？

如果你不確定自己的物業應該購買哪一種家居保險，可以先確認以下幾點：

1. 你是業主、租客，還是持有股份的住戶？

不同身份需要承擔的責任不同，因此所需的保險保障亦有所不同。

2. 物業是否屬於 Strata Property？

不要單憑物業外觀或名稱判斷。可以查閱物業的 Strata Plan，或向物業管理公司確認。

3. Strata Corporation、Co-op 或公司是否負責住宅建築物的保險？

即使物業由管理機構持有或管理，亦不代表其保險一定涵蓋個別住宅建築物及住戶的所有責任。

尤其是 Bare Land Strata、Co-op 及 Company Share Apartment，應該先了解相關的產權及保險安排。

4. Master Insurance Policy 提供甚麼保障？

如果物業有共同的建築物保險，應該了解其保障範圍、保額及各項 Deductible，以便選擇合適的個人保險保障。

總結

以上提及到的雖然都是常見的住宅形式，但它們在建築形式、物業擁有權及管理方式上都有不同。

對於購買家居保險而言，最重要的是了解自己究竟擁有甚麼、需要負責甚麼，以及物業本身是否已有 Strata Insurance 或其他 Master Insurance Policy 提供保障。

不要單憑物業名稱決定應該購買哪一種保險。

在購買保險前，最好先確認物業的產權結構及相關保險安排，再根據自己的實際需要選擇合適的保障，避免出現保障不足或重複投保的情況。