甚麼因素會令你難以購買家居保險？

但實際上，並不是每間保險公司都願意承保所有類型的物業。

有些物業可能因為樓齡、維修狀況、過往索償紀錄，甚至所在地區的風險，而令保險公司提高保費、增加承保條件，甚至直接拒絕提供報價。

究竟有哪些因素會令家居保險變得難以投保？以下是一些常見情況。

1. 物業樓齡較高（Older Homes）

樓齡較高的物業，通常會受到保險公司較多關注。

原因是部分舊式房屋可能仍然使用較舊的建築材料或設施，例如：

• 聚丁烯水管（Polybutylene Plumbing, 簡稱 Poly-B）
• 舊式電線系統（Knob-and-Tube Wiring）
• 較舊的屋頂（Older Roofing）
• 老化的暖氣或供水系統

這些設施可能增加漏水、火災或其他損壞的風險。

不過，樓齡高並不代表一定難以投保。如果屋主已經更新水管、電線及屋頂等主要設施，通常有助保險公司評估物業的實際狀況。

因此，購買舊屋保險時，最好準備好相關維修及更新紀錄，讓保險公司了解物業目前的狀況。

2. 屋頂及主要設施狀況欠佳

除了樓齡之外，保險公司亦會關注物業目前的維修狀況。

例如：

• 屋頂已經接近使用年限，甚至出現漏水。
• 水管老化，曾經發生多次漏水事故。
• 電力系統未有妥善更新。
• 暖氣或熱水爐已經非常老舊。
• 物業有明顯的結構或維修問題。
• 使用木柴壁爐或木柴爐（Wood-Burning Fireplace / Wood Stove）。

尤其是木柴壁爐及木柴爐，由於涉及明火及煙囪排煙系統，保險公司可能會特別關注其安裝方式、使用及保養情況。

部分保險公司可能要求提供專業檢查或清潔紀錄，確認煙囪及相關設施符合要求；亦有些公司可能會因為木柴爐的使用方式或物業狀況，而不接受承保。

這些情況都可能增加火災或其他損壞的風險。

部分保險公司可能會要求屋主先完成指定維修，才願意提供正式保障；亦有些公司可能會因為物業狀況不符合承保要求而拒絕報價。

因此，如果屋內設有 Wood-Burning Fireplace 或 Wood Stove，投保時應主動向保險公司申報，並確認有沒有額外的安裝、檢查及保養要求。

3. 過往索償紀錄（Claims History）

過往索償紀錄亦是保險公司評估風險的重要因素之一。

例如：

• 過去曾經發生多次水損索償。
• 曾經發生火災或其他大型事故。
• 短時間內出現多宗家居保險索償。
• 物業曾經出現嚴重漏水或其他反覆發生的問題。

即使屋主已經完成維修，保險公司仍可能考慮過往的索償紀錄，評估同類事故再次發生的可能性。

不過，不同保險公司對索償紀錄的接受程度並不一樣。有些公司可能較重視索償次數，有些則可能更加關注事故類型、索償金額及距離上一次索償的時間。

因此，曾經索償不代表一定無法購買家居保險，但可能會影響可選擇的保險公司及保費。

4. 物業所在地區風險較高

物業所在地區亦會影響保險公司的承保意願。

例如：

• 位於較高山火風險地區（Wildfire Risk Areas）。
• 容易受到水浸影響的地區（Flood-Prone Areas）。
• 附近缺乏消防站或消防設施。
• 曾經受到嚴重自然災害影響的地區。
• 位於地震高危區一帶。

如果某個地區過往曾經出現大量水浸、山火或其他自然災害索償，保險公司可能會重新評估該區的承保風險。

部分公司可能會提高保費、增加免賠額，限制某些保障，甚至暫停接受該地區的新保單。

所以，即使物業本身保養良好，所在地區的風險仍然可能影響投保結果。

5. 曾經出現水浸或反覆水損問題

水損（Water Damage）是家居保險中需要特別留意的風險之一。

如果物業過往曾經出現以下問題，可能會令投保變得困難：

• 地庫曾經水浸。
• 曾經發生 Sewer Backup。
• 曾經受到 Overland Water 影響。
• 水管或排水系統反覆出現漏水。
• 物業曾經因水損而進行大型維修。

即使相關問題已經修復，保險公司仍可能要求提供維修紀錄、專業檢查報告，或其他證明文件。

另外，部分保險公司可能願意承保物業本身，但不願意提供某些水損保障，或者會設置較高的 Deductible。

對於 Condominium 業主而言，除了個別單位過往的水損紀錄，Strata Corporation 的 Water Damage Deductible（水損自負額） 亦是保險公司評估風險時可能考慮的因素之一。

例如，若大廈的 Strata Insurance 設有 $100,000 或以上的水損自負額，部分保險公司可能會因此收緊承保條件、提高保費，或對 Condo Deductible Coverage 設定較嚴格的保障限額。

因此，投保時除了確認能否取得家居保險報價，亦要留意水損保障是否完整。

6. 物業長時間空置（Vacant Property）

一般家居保險主要是為有人居住的住宅提供保障。如果物業長時間沒有人居住，便可能涉及不同的承保要求。

例如：

• 屋主已經搬到其他地方，物業等待出售。
• 租客搬走後，物業長時間沒有新租客入住。
• 物業正在進行大型裝修，期間無人居住。
• 屋主長期居住在海外，物業一直空置。

長時間空置的物業，可能因為缺乏日常看管，令漏水、火災或其他事故未能及時發現。

因此，部分保險公司可能不接受以一般 Home Insurance 承保這類物業，而需要屋主申請 Vacant Property Insurance。

另外，空置物業保險的保障範圍及條件亦可能與一般家居保險不同。

7. 物業正在進行大型裝修（Major Renovations）

如果物業正在進行大型裝修工程，亦可能影響家居保險的承保資格。

例如：

• 拆除大量內部結構。
• 更換主要水管或電線系統。
• 大規模擴建或改建。
• 施工期間物業無人居住。
• 工程涉及結構性改動。

大型裝修可能增加火災、水損及其他意外風險。

因此，保險公司可能需要了解工程的規模、施工時間、承建商資料，以及物業在施工期間是否有人居住。

部分情況下，屋主可能需要轉為 Renovation Insurance 或 Course of Construction Insurance，而不能單純依賴原本的家居保險。

8. 物業用途與一般住宅不同

家居保險通常是根據住宅用途設計。如果物業的實際用途與一般私人住宅有所不同，便可能影響承保資格。

例如：

• 將整間屋出租作投資用途。
• 短期出租（Short-Term Rental），例如 Airbnb。
• 在家中經營涉及較高風險的生意（Home-Based Business）。
• 物業同時作住宅及商業用途。
• 屋內有較多租客或非家庭成員居住。

尤其是 Home-Based Business，並不是所有在家中進行的生意都會自動受到一般家居保險保障。

例如，如果生意涉及客戶上門、員工到住所工作、大量商業存貨、專業器材，或者頻繁收發貨物，便可能增加物業的責任風險及財物風險。

不同保險公司對 Home-Based Business 的接受程度亦有所不同。有些公司可能容許規模較小、風險較低的家庭生意，但會限制商業器材、存貨及第三方責任的保障；有些公司則可能要求屋主另外購買商業保險，例如 Commercial General Liability（CGL）。

如果沒有向保險公司申報實際的生意活動，便有可能出現保障不符合物業實際用途的問題。

因此，如果你打算在家中經營生意，應該事先通知保險公司，詳細說明業務性質、是否有客戶或員工上門，以及是否存放商業貨物或器材，確認原有家居保險是否仍然適用，或是否需要額外的商業保障。

9. 特殊建築結構或物業類型

某些比較特殊的物業類型，亦可能令可選擇的保險公司減少。

例如：

• Log Home（原木屋）。
• Mobile Home（活動房屋）。
• 農場住宅（Farm Dwelling）。
• 長期無人居住的季節性住宅（Seasonal Home）。
• 使用較特殊建築材料或非傳統建築方式的房屋。

由於這些物業的建築結構、維修方式及重建成本可能與一般獨立屋不同，並不是所有保險公司都有相關的承保產品。

因此，投保時可能需要尋找有相關承保經驗的保險公司。

如果一般保險公司不願意承保，是否代表完全買不到保險？

不一定。

不同保險公司的承保準則及風險偏好（Risk Appetite）都不一樣。

一間公司拒絕承保的物業，另一間公司未必會有相同的決定。

如果物業存在某些特殊風險，可以嘗試透過不同保險公司或其他承保渠道尋找合適的保障。

不過，亦要留意部分情況可能需要：

• 提供額外資料或維修證明。
• 接受較高的保費或免賠額。
• 接受某些保障項目受到限制。
• 使用專門承保特殊風險的保險市場。

最重要的是，投保時必須如實申報物業狀況及用途，避免因資料不準確而影響日後索償。

總結

影響家居保險投保資格的因素有很多，除了屋齡及物業維修狀況之外，過往索償紀錄、所在地區風險、空置情況，以及物業的實際用途，都可能影響保險公司的承保決定。

不過，難以向某一間保險公司投保，並不代表完全沒有其他選擇。

不同保險公司有不同的承保準則及風險偏好。透過了解物業的實際情況，再尋找合適的承保公司，往往比單純比較保費更加重要。

如果你的物業曾經索償、樓齡較高，或者有特殊的出租及使用情況，建議在投保前先與保險經紀詳細討論，了解有哪些保障選擇，以及需要符合甚麼承保條件。