購買家居保險必須了解的 5 件事

無論你在 BC 省擁有獨立屋、Townhouse，還是 Condo / Apartments，或者是租客，家居保險都可以在意外發生時，協助你承擔原本可能需要自行支付的巨額損失。不過，保險並非甚麼都保，如何選擇保障、何時提出索償，以及如何與保險經紀保持溝通，同樣重要。

以下整理了五個家居保險的重要概念，希望幫助你更了解自己的保單，並作出適合自己的保障安排。

一、家居保險保障甚麼？

一般而言，家居保險（Home Insurance）主要有三個重要作用：保障你的房屋及財物、保障你對第三者可能承擔的法律責任，以及在符合條款的情況下，協助支付 Condo 業主可能需要承擔的 Strata 保險自負額。

1. 房屋及個人財物保障（Property Coverage）

家居保險可以在房屋或個人財物因受保事故而受損、被毀或被盜時，按照保單條款支付相關的維修、更換或重建費用。

例如：

• 房屋發生火災，需要維修或重建。
• 突然發生符合承保條件的水損，導致地板、牆身或家具受損。
• 家中財物遭到盜竊，需要更換被盜的物品。

需要留意的是，房屋本身 (Dwelling / Condominium Unit) 與個人財物 (Personal Property / Content) 通常屬於不同的保障項目，而實際賠償亦可能受保額、賠償計算方式、自負額及其他保單條款限制。

2. 個人責任保障（Personal Liability）

家居保險不只保障你的財物，也可能保障你因意外導致他人身體受傷或財物受損，而依法需要承擔的法律責任。

例如，訪客在你的物業內意外受傷，或你不小心損毀他人的財物，在符合保單條款的情況下，Personal Liability Coverage 可能協助支付相關賠償及法律辯護費用。

一個很多人未必知道的地方：個人責任保障不一定只限於你的家中。

部分保單亦會涵蓋你在日常個人活動中，於世界各地意外導致他人身體受傷或財物受損而產生的法律責任。例如，你在旅行期間不慎損毀酒店內的財物，便有可能涉及這項保障。

不過，是否受保仍須視乎保單的地域範圍、除外責任及具體事故情況，並非所有海外事故或損毀都一定獲得保障。

3. Strata 自負額保障（Strata / Condominium Deductible Coverage）

對於 Condo / Townhouse 業主而言，這是一項尤其值得注意的保障。

當大廈發生受保損失時，Strata Corporation 會向其大廈保險公司提出索償，而 Strata 保險通常設有自負額（Deductible）。在符合《Strata Property Act》及相關法律、附例和事實情況的條件下，Strata Corporation 可能向個別業主追討部分或全部自負額。

例如：

• 單位內的水管爆裂： 如果事故源自於你的單位，並對其他單位或大廈公共部分造成損毀，若 Strata 最後向它們的保險公司索賠，Strata 可能在符合法律及相關條件的情況下，向你追討大廈保險的自負額。
• 大廈發生地震損毀： 如果 Strata 需要就受保地震損失提出索償，大廈可能面對高額地震自負額。業主亦可能需要透過 Strata 的分攤安排承擔相關費用。

這時候，你便可透過自己的 Condo 保險協助支付符合條款的 Strata Deductible，但需要留意的是，並非每一間保險公司都會自動提供足夠的保障，所以你應特別核對你的保單上 Strata Deductible Coverage 的保額，並與大廈保險文件列出的不同自負額比較，尤其是水損 (Water Damage) 及地震 (Earthquake) 自負額。

二、保險的主要目的：用負擔得起的保費，管理自己承擔不起的損失風險

有些人認為，購買家居保險只是為了滿足銀行或貸款機構的要求。但如果你真的遇上嚴重水損、火災或其他重大事故，所涉及的費用可能遠超一般家庭能夠輕易承擔的水平。

1. 保險的價值，在於保障你的財務穩定

水損是加拿大家居保險索償中一個重要的損失來源。根據 Insurance Business Canada 於 2024 年刊載的報道，引用相關行業資料指出，十年間約每六個家庭住宅便有一個會因水損或凍結而提出索償，相關索償的平均金額接近 $17,000 加元。（引用自：https://www.insurancebusinessmag.com/ca/news/environmental/how-can-insurers-combat-preventable-water-claims-505759.aspx）

這只是平均數字，實際損失可以遠高於此。假如水損涉及多個房間、地板、牆身及需要拆除重建的部分，維修費用便可能急劇上升。

家居保險的核心價值，是讓你在符合承保條件的事故發生時，毋須獨自承擔全部損失。透過支付保費，你可以將部分財務風險轉移給保險公司，保護自己的儲蓄、財務穩定，以及未來的生活安排。

因此，購買家居保險不應只著眼於能否滿足貸款要求，而應思考：如果明天真的發生一宗重大事故，我有沒有能力自行支付相關費用？

2. 索償也需要策略：保險不一定適合用來處理每一筆小額維修

家居保險主要是協助你管理較大的財務風險，而不是代替日常維修及保養。

例如，假設一項小型維修只需 $1200，而你的保單自負額為 $1000，理論上即使該損失符合承保條件，保險可能支付的金額亦相對有限。如果索償紀錄又可能影響日後續保或保費，便值得先了解整體影響，再決定如何處理。

這並不代表小額損失一定不應索償，而是建議你在提出索償前，先考慮：

• 預計損失金額與自負額相差多少？
• 事故是否確實屬於保單承保範圍？
• 索償紀錄會否影響續保、保費或日後投保選擇？
• 自行承擔這筆費用，是否比提出索償更符合自己的財務需要？

另外，大部分保險公司對過往索償紀錄有頗為嚴格的承保要求。若短時間內有多宗索償，日後可能較難找到合適的標準市場保險公司，或需要考慮保費較高、保障條件不同的特殊市場方案。

因此，面對重大損失時，保險可以發揮重要作用；但對於金額較小的事故，最好先了解保單條款及潛在影響，再作決定。面對索賠與否的難題，你亦可先向保險經紀諮詢意見，以作最好的決定。

三、家居保險並非甚麼都保：了解附加保障與除外責任

即使保單標示為 “Comprehensive” 或 “All Risks”，也不代表所有損失都一定受保。理解哪些保障已包括在保單內、哪些需要額外購買，以及哪些情況屬於除外責任，是購買家居保險時非常重要的一步。

1. 附加保障（Endorsements / Optional Coverages）

家居保險通常有基本保障，但某些風險可能需要額外購買保障，才能獲得相應的保護。

常見例子包括：

• Sewer Backup（污水倒灌）
• Overland Water（地面水入侵）
• Earthquake（地震保障）

這些保障未必自動包含在每份保單內，而且不同保險公司的保障範圍、限額、自負額及承保條件亦可能有所不同。

你可以把它理解為購買汽車時選配不同功能：基本配置與額外選項並不相同。購買家居保險時，同樣需要確認自己實際購買了哪些保障，而不能單憑保單名稱判斷，所以最好也要查看保單條款（Policy Wording）才能知悉保障的功能。

2. 除外責任（Exclusions）

保單亦會列明不受保障的情況。例如，廚房枱面經過多年使用後逐漸變黃、刮花或自然磨損，一般不會單純因為外觀變差而獲得賠償。

家居保險通常旨在保障符合條款的意外損失，而不是支付日常保養、自然老化或磨損的費用。

不過，判斷一項損失是否受保，不能只依賴「是否突然發生」這個標準。事故成因、保單條款、相關除外責任，以及是否符合其他承保條件，都可能影響最終結果。

最重要的是，不要單憑 Comprehensive 或 All Risks 這些字眼，就假設所有損失都會獲得賠償。 如有疑問，應先向保險經紀確認。

四、為甚麼沒有索償，家居保費仍然上漲？

不少業主或租客會疑惑：自己多年來沒有提出索償，為甚麼續保時保費仍然增加？

其實，家居保險的保費不只取決於你個人的索償紀錄，還可能受到建築及維修成本、物業風險、保險公司的整體索償經驗，以及市場承保環境等因素影響。

1. 通脹與重建成本上升

當建築材料、人工、運輸及其他維修成本上升時，保險公司在發生受保損失後，需要支付的維修或重建費用亦可能增加。

因此，即使你的房屋單位本身沒有改變，保險公司仍可能因應重建成本、風險評估及承保安排調整保額與保費。

續保時看到保費上升，不一定代表保險公司單純向你加價，也可能反映整體維修成本及風險變化。不過，實際加幅因保險公司、物業及保障組合而異，不能假設每年都會按固定百分比增加。

如果續保保費明顯上升，保險經紀可以協助你檢視保障內容、比較其他保險公司的報價，並確認是否有在不犧牲重要保障的前提下調整保費的空間。

2. 自己的索償紀錄

提出索償後，保險公司可能在續保時重新評估你的風險及保費。但影響程度取決於保險公司的承保規則、索償類型、金額、次數，以及保單是否設有索償豁免等安排。

其中一個常見誤解是：「明明不是我的責任，為甚麼索償仍可能影響我的保費？」

例如，你樓上的單位水管爆裂，漏水導致你的單位受損。即使事故並非由你造成，你仍可能需要向自己的保險公司提出索償，而該筆索償亦可能納入保險公司日後的風險評估。

這與汽車保險的責任判定方式並不完全相同。家居保險的續保評估並非只看誰需要為事故負責，而是亦可能考慮你的物業曾經發生甚麼損失及相關風險。

不過，這不代表每宗索償都必然令保費上升，亦不代表保險公司一定會以相同方式處理每宗非本人造成的損失。

3. 其他投保人的索償與整體市場風險

保險的運作原理之一，是由眾多投保人共同支付保費，形成一個大的風險池，再用這些資金支付符合保單條款的索償。

當保險公司整體面對更多或更昂貴的索償，例如大範圍水損、嚴重天氣事件，或建築維修成本上升時，便可能調整部分地區、物業類型或保障組合的保費及承保條件。

因此，即使你本人沒有索償，續保保費仍有可能受到整體市場變化影響。

這也是為甚麼保持良好的物業保養、了解自身風險，以及定期檢視保單，都有助於更有效地管理家居保險。

五、遇到物業或生活狀況改變，記得通知你的保險經紀

家居保險並非購買後便一勞永逸。當物業用途、居住情況或保障需要改變時，應及早通知保險經紀，以便確認是否需要修改保單。

1. 及時更新重要資料

以下情況都值得主動通知你的保險經紀：

• 正在進行大型裝修或改建。
• 開始出租部分房屋，或將物業改作其他用途。
• 計劃長時間離開物業，令房屋持續空置。
• 更換按揭貸款的銀行或金融機構。
• 購買高價值物品，或有其他可能影響保障需要的重大變化。

這些變化可能影響保險公司的承保決定、保費或保障條件。若未有適時更新資料，某些情況下可能影響索償處理，因此最好在變更發生前先確認保單要求。

對 Condo / Townhouse 業主而言，亦建議定期將最新的 Strata 保險文件交給保險經紀，尤其是大廈保險的自負額有否調整。

如果 Strata 的水損或地震自負額大幅上升，而你的個人 Condo 保單仍維持原有保障限額，便可能出現保障不足的情況。另一方面，如果保障安排與實際需要不符，也可能值得重新檢視保費是否合理。

2. 不要靠猜測，遇到疑問便先詢問

保險條款有時看似相似，實際保障卻可能有很大差異。即使你在網上找到相關資料，也需要確認資訊是否最新，或是否適用於 BC 省，以及是否符合你自己的保單條款。

例如：

• Strata 自負額保障的限額是否足以應付大廈現有的自負額？
• 不同保障項目的自負額是否相同？
• 保單是否提供 Guarantee Replacement Cost（保證重建成本保障）？
• Sewer Backup、Overland Water 及 Earthquake 是否已包括在內？
• 物業用途改變後，現有保單是否仍然適用？

這些細節看似瑣碎，但在真正需要索償時，卻可能對你的財務承擔造成重大影響。

作為保險經紀，我們每天都會接觸不同的保險公司、保單條款及承保要求，能夠協助你比較不同方案、解釋保障差異，並找出值得特別留意的地方。

有時候，真正有價值的並不是單純找到最便宜的保費，而是及早發現保障上的不足，避免在最需要保險的時候才發現原來有些重要風險並未涵蓋。

總結：買對保障，比單純追求低保費更重要

家居保險的價值，不只是房屋受損後可以獲得賠償，更在於當意外發生時，你不需要獨自承擔所有財務風險。

選擇保單時，除了比較保費，也應了解保障範圍、自負額、除外責任，以及哪些風險需要額外購買保障。對 Condo 業主而言，亦應特別留意 Strata 保險的自負額與個人保單之間是否配合。

保險不一定要買得最多，但必須清楚自己買了甚麼，以及哪些風險仍然需要自行承擔。

如果你對現有家居保險有疑問，或希望了解自己的保障是否足夠，歡迎與我聯絡。我樂意根據你的物業情況及實際需要，協助你檢視保障、了解不同選項，並作出更有根據的決定。